Mit den steigenden Miet- und Eigentumspreisen für Wohnraum, vor allem in den Großstädten („Wohngeld- und Mietenbericht 2018“ 2019, 37f.; Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland 2019, 2), ist die Wohnungsfrage zurück in der medialen und politischen Auseinandersetzung (vgl. AFP 2018; BayernSPD 2018; Hirschel 2018; Öchsner 2018; Fabricius 2018). Dieser Beitrag versucht die Grenzen eines „Laissez-faire“ Planungsverständnisses, wie es teilweise unterschiedlich stark von politischen Parteien vertreten wird, am Beispiel der Wohnraumversorgung darzustellen.
Gemäß Schönwandt (vgl. 2002, 28f.) sieht ein solches Planungsverständnis vor, nur dann planerisch einzugreifen, wenn der sogenannte freie Markt nicht funktioniert. Anstatt auf Planung wird auf „(…) (Eigentums)Rechte des Einzelnen, auf individuelle Freiheit, auf das Interesse des Einzelnen, das eigene Wohlbefinden zu steigern, und auf die Wirkung von Verträgen (…)“ (2002, 28) gesetzt. Mögliche erlittene Verstöße gegen individuelle Rechte sind zu entschädigen, ansonsten jedoch kann der freie Markt weitgehend sich selbst überlassen werden (vgl. Schönwandt 2002, 28). Politisch äußern kann sich ein solches Verständnis z.b. durch Aussagen, in denen die aktuelle Problemlage nicht als solche wahrgenommen wird (Der Markt funktioniert, weil hohe Preise nur die Knappheit widerspiegeln) oder auf als überzogen wahrgenommene Eingriffe des Staates in den Markt zurückgeführt wird (vgl. Freie Demokratische Partei e.V. 2019; Frankfurter Allgemeine Zeitung 2018). Darauf aufbauende politische Forderungen können z.b. die vor allem quantitative Ausweitung des Neubaus oder die Einführung eines „Baukosten-TÜV“ zur Kostenfolgenabschätzung von Gesetzen auf den Wohnungsbau sein (vgl. Freie Demokratische Partei e.V. 2019).
Wie auch Schöhnwandt (vgl. 2002, 28) anführt sind freie Märkte relativ zu betrachten, da sie nach vielen gegebenen Regeln funktionieren. Zu diesen Regeln gehören im Bereich der Wohnraumversorgung auch planerisch verfasste und politisch legitimierte Planvorgaben (z.b. eine soziale Quote im Neubau) oder Mieterschutzrechte. Ob und inwieweit solche Vorgaben ein Marktungleichgewicht ausgleichen und die individuelle Freiheit der Mieter dadurch stärken, ist nicht zuletzt eine Frage der politischen Betrachtungsweise und des persönlichen Verständnisses der Begriffe. Zwar gibt es ein allgemeines Verständnis das sich auf Märkten zwei Gruppen treffen, Anbieter und Nachfrager,um Güter gegen Geld tauschen, aber wann ein Markt „frei“ ist, ist nicht objektiv zu bestimmen. Die „Laissez-faire“-Freiheit kann sich auf die Abwesenheit staatlicher Regeln beziehen, also auf die Freiheit der Vermieter ihre Preise und die Art Wohnraumvergabe selbst nach eigenen Vorstellungen durchzuführen. Sie könnte aber auch als positive Freiheit des Mieters zu etwas, zu einem Leben in der Stadt und zu der öffentlichen Infrastruktur bezogen werden (vgl. dazu auch Ladwig 2004, 83f.). In einem solchen Planungsverständnis wird somit nur eine bestimmte Konzeption von Freiheit vertreten (Schönwandt 2002, 29), und es ist nicht ersichtlich warum der einen oder anderen besondere Aufmerksamkeit entgegengebracht werden sollte. Vielmehr ist es so dass eine durch das Recht ermöglichte politische Gestaltung des Marktprozesses – und letztlich der gebauten Umwelt – unterschiedliche Freiheitsbegriffe einschließt und Freiheiten unterschiedlicher Personen gegeneinander abwägt.
Gerade auch wegen dieser theoretischen Unschärfe des Freiheitsbegriffes soll nochmal sachbezogen auf die Wohnraumproduktion eingegangen werden. Eine Immobilie stellt dabei ein gebündeltes Gut dar (vgl. Bostic, Longhofer, und Redfearn 2007, 173f.), einerseits das Gebäude mit seinen besonderen Zuschnitten und Materialien, anderseits den Boden auf dem es entsteht. Der Wohnwert ergibt sich nicht nur durch die Ausstattung und Größe einer Wohnung, sondern insbesondere auch durch die umgangssprachliche „Lage, Lage, Lage“ eines Objektes. Dieser Lage-Wert spiegelt sich im Bodenpreis wider. Dabei ist der Einfluss der Bodenpreise auf die Preisentwicklung nicht zu unterschätzen – eine Studie von Knoll et al. (2017) zu 14 entwickelten Industrieländern führt den Anstieg der Hauspreise seit dem zweiten Weltkrieg bis 2012 zu ca. 80% auf gestiegene Bodenpreise zurück. Die besonderen Eigenschaften des Gutes Boden – nicht herstellbar, unzerstörbar, immobil, unverzichtbar (Hengstermann 2019, 25) – regen seit mehr als hundert Jahren zur Auseinandersetzung mit ihm im Kontext von Stadtentwicklung und Wohnen an (vgl. Hengstermann 2019, Kap. 2.1; Haila 2015, Kap. 2 & 3; George und Löhr 2017; Hans-Jochen Vogel 1972; Deutsches Institut für Urbanistik und Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e.V. 2017). Es wurde unter anderem kritisiert das Wertgewinne aus dem Boden, trotz seiner Eigenschaften als Gemeingut, nur wenigen zugutekommen (vgl. Hans-Jochen Vogel 1972, 2). Somit ist ein „Sich-selbst-Überlassen“ eines als frei empfundenen Wohnungsmarktes nicht nur durch die unklare Definition des Begriffes Freiheit erschwert, gerade die Eigenschaften des Gutes Bodens erfordern nach Ansicht von Fachorganisationen ein planerisches Handeln um die Ziele der Wohnraumversorgung zu erreichen (siehe u.a. Deutsches Institut für Urbanistik und Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e.V. 2017; Ausschuss Bodenpolitik der Deutschen Akademie für Städtebau und Landesplanung e.V. 2019).
Literatur- und Quellenverzeichnis
AFP. 2018. „Deutschland: Seehofer nennt bezahlbares Wohnen ‚soziale Frage unserer Zeit‘“. Die Zeit, 15. September 2018. https://www.zeit.de/news/2018-09/15/seehofer-nennt-bezahlbares-wohnen-soziale-frage-unserer-zeit-20180915-doc-1943xi.
Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland, Hrsg. 2019. Immobilienmarktbericht Deutschland 2019 der Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland. Oldenburg. https://redaktion-akoga.niedersachsen.de/download/150193/Immobilienmarktbericht_Deutschland_2019.pdf.
Ausschuss Bodenpolitik der Deutschen Akademie für Städtebau und Landesplanung e.V. 2019. „Der Boden der europäischen Stadt: Debattenpapier“. https://dasl.de/wp-content/uploads/2019/03/190305-Debattenpapier.pdf.
BayernSPD. 2018. Natascha Kohnen: Wohnen ist die soziale Frage unserer Zeit. München. https://www.youtube.com/watch?v=urS2Kv0RLeA.
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Deutsches Institut für Urbanistik, und Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e.V., Hrsg. 2017. „Bodenpolitische Agenda 2020-2030: Warum wir für eine nachhaltige und sozial gerechte Stadtentwicklungs- und Wohnungspolitik eine andere Bodenpolitik brauchen“. https://difu.de/sites/difu.de/files/archiv/presse/download/2017-10-16_difu-vhw-roadmap-bodenpolitik.pdf.
Fabricius, Michael. 2018. „Wohnungskrise: Die soziale Frage unserer Zeit“, 27. November 2018. https://www.welt.de/debatte/kommentare/article184565792/Wohnungskrise-Die-soziale-Frage-unserer-Zeit.html.
Frankfurter Allgemeine Zeitung. 2018. „Für Landtage: FDP fordert ‚Mieten-Tüv‘ für Gesetze mit Einfluss auf Wohnkosten“, 23. September 2018, Abschn. Wirtschaft. https://www.faz.net/1.5802612.
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George, Henry, und Dirk Löhr. 2017. Fortschritt und Armut: eine Untersuchung über die Ursache der industriellen Krisen und der Zunahme der Armut bei zunehmendem Reichtum. Übersetzt von C. D. F. Gütschow und Florenz Plassmann. Marburg: Metropolis-Verlag.
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„Wohngeld- und Mietenbericht 2018“. 2019. Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung. http://www.bmi.bund.de/SharedDocs/downloads/DE/publikationen/themen/bauen/wohnen/Wohngeld-und-Mietenbericht-2018.pdf?__blob=publicationFile&v=1.